近日消息，广州市黄埔区珠江村宣布，旧改项目正式牵手中交第四航务工程局有限公司。

图源：珠江村旧村改造

(资料图)

目前，下沙经联社及下沙一二三社与中交四航局已在工商部门办理项目公司“珠景公司”的股权变更登记，股权比例变更为下沙经联社及下沙一二三社持有51%、中交四航局持有49%。

位置优越，计划投资超90亿

珠江村位于广州市黄埔区南部，拥有南向一线江景，地处鱼珠站、大沙地站两个地铁站之间，交通便利。

项目总开发土地面积约25.05万平，规划总建筑面积约73.72万平，其中，复建区的建筑面积约52.83万平，融资区建筑面积约20.89万平。复建区将用作商业、住宅及公建配套用房建设，主要用于重建安置村民财产和集体财产。融资区将用作住宅和商业办公及公建配套等用房建设，主要用于对外出售。

珠江村位置图（图源：华南乐居）

项目将承接区位优势，以海丝创意文化社区—创新型配套服务区的产业定位，打造滨水人文综合社区。但最近一年多以来，旧改进展不顺。受宏观政策影响，项目被叫停，还频传停工、临迁费逾期等负面消息。

今年年初，在《广州市2023年重点建设项目计划》中列出的黄埔两大重点建设预备旧改项目里，其中一个就是珠江村。今年6月，此前三家合作企业退出珠江村旧改，广州科峻成为第一大股东的位置，持股49%，而剩下的51%，依旧由下沙经联社、下沙第一、第二、第三股份经济合作社持有。

如今接手的中交四航局是广州市本土企业，成立于1951年，是中国交通建设集团的全资二级子公司。官方消息显示，珠江村旧改是中交四航局首个核心城市城市更新项目，将投资超90亿元。

据最新计划，2023年四季度珠江村旧改项目首开区动工，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

珠江村改造效果图（图源：珠江村旧村改造 最终以官方发布为准）

珠江村改造过程的波折

值得注意的是，珠江村改造的项目公司为广州珠景房地产有限公司，是由景业名邦（26.95%）、天伦控股（14.7%）、中洲集团（7.35%）持股共49%股权的子公司，另外的51%则由珠江村的集体经济组织持有。

其中，3家房企共同持有的49%股权于今年6月转让给科学城（广州）城市更新集团有限公司旗下子公司广州科峻。但该公司并非最终的接盘方。

一位珠江村村民透露，今年5月份，村民就已收到消息，知道3家房企将退出该村的改造，由中国交通建设集团接手。

据了解，2021年4月10日，“景业名邦+中洲集团+天伦控股”联合体中标珠江村改造项目，项目拆迁安置总投资额约46.3亿元。按照联合体的内部估算，该项目的可售货值将超过100亿元。

图源：珠江村旧村改造

珠江村是黄埔区改造进度较快的城中村之一，2020年9月启动签约，2021年3月就开始启动全面清拆工作。截至2021年12月，该项目已签约私宅922栋，签约率达99%，268套公寓全部签约完成，项目已拆除面积约42.68万平，拆除率达99%。2022年10月，珠江村的改造实施方案获得正式批复。

改造实施方案获批后，珠景公司就开始着手推进后续工作，包括规划审批、完善土地手续等。虽然表面上看似一切井然有序，但来自合作方的不确定因素却迟迟未能消除。

早在2022年4月16日，珠江村就发布了一份《关于珠江村旧改项目临迁费发放问题的公告》，提到受宏观政策因素影响，项目出现临迁费资金不能如期到位的情况，并承诺在4月30日前完成全部已拖欠临迁费的发放。最后，共计3500万元被拖欠的临迁费在2022年4月25日前完成发放，珠景公司也承诺未来将按项目的资金需求计划提前做好资金筹备工作。

图源：珠江村旧村改造

然而，今年3月20日，珠江村又发了一份公告，透露了临迁费延迟发放的情况。公告中强调：”即使在受政策调整影响、企业在项目融资上遇到一定困难的情况下，街道、村社亦不断督促合作企业确保临迁费的按时发放，企业亦积极想尽一切办法筹措资金落实解决。”

珠江村表示，截至3月20日，2022年的临迁费全部完成发放，3月14日已完成今年1月份应付临迁费的发放，争取在3月底完成2月份应付临迁费的发放，在4月份完成3月份应付临迁费的发放。与此同时，珠江村所在的下沙社区也在加快核实项目合作企业运营状况，如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，该村将根据市、区相关政策规定，适时启动合作企业变更或退出流程。

图源：珠江村旧村改造

这是珠江村首次向村民透露合作企业在融资上遇到困难，并表态可视情况更换合作企业。

而今年年初，在《广州市2023年重点建设项目计划》中列出的黄埔两大重点建设预备旧改项目里，其中一个就是珠江村。

也是在年初黄埔高质量发展大会上，官方还直接点名要加快推进该村旧改，实现首开区动工。

百亿货值的珠江村转让结果披露

开发周期长、资金需求量大是旧村改造项目的特点之一。

为了鼓励房企积极参与旧村改造，2020年7月，黄埔区曾召开城市更新建设项目银企对接会，缓解企业资金难题。这次对接会有10多家银行及参与黄埔区城市更新的60多家企业参加，总授信额度将近500亿元。不少民营企业获得了资金支持，例如，珠光控股的3个旧村改造项目共获得了银行的前期授信近30亿元。

但不久后，随着黄埔区城市更新节奏的调整，以及民营房企的大面积暴雷，金融机构的态度发生了转变。“也不是说所有民营企业的旧改项目都拿不到贷款，要看具体项目和具体企业，经营稳健、偿债能力强的公司还是可以支持，但珠江村的3家企业实力都很一般。”某国有银行内部人士如此表示。

不仅银行挑客户，村集体也有了更高的要求。5月份，黄埔区的永和街永岗社区经济联合社决定以公开招商方式引入旧村改造项目的合作企业，合作企业资格条件包括企业信誉好，银行信用记录良好，具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业总资产不低于200亿元且净资产不低于50亿元，不存在工程“烂尾”情况等。

在拿不到融资的前提下，3家民营房企再死守珠江村已没有太大意义，及时退出、变现投资也不失为明智之举。截至2022年末，景业名邦的现金短债比仅0.49，2023年有约18亿元的短债到期，珠江村股权的转让，多少能为其补充些流动性，缓解偿债压力。

黄埔旧改提速

近日，广州市住房和城乡建设局在官网公布了《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》（以下简称“复函”）。

复函提出，城市更新为广州经济发展提供新的增长极。今年，全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务。（更多详情：有史以来最大规模！事关广州127个城中村改造！）

据年初公开名单显示，这127个项目，依旧以前期工作项目及续建项目为主，新开工项目仅12个。而具体到黄埔区，一共60个旧村改造项目。

此外，广州城市更新在今年开局就冲刺，黄埔区趁势而起，众多项目也迅速重启。

据了解，今年黄埔区提出力争今年底前批复20个旧改项目实施方案。截至目前，黄埔区已累计获批旧改项目达10个，包括南湾、新溪、墩头基、文冲东片、华甫-荷村、庙头、水西、元贝、元岗等9个旧村改造项目和1个旧厂改造项目（广州新鸿仓储物流有限公司旧厂改造项目）。

黄埔的永岗项目在暂停两年后，重新公开招商，文冲东片旧改紧随其后，连墩头基旧改项目近日也迎来正式招商。

短时间里频现城市更新项目公开招商，意味着，经历阶段性调整，广州城市更新已经重上车道。

包括近日《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》，也正式下发了。

新政明确了旧改项目合作企业引入流程，也明确了风险发生后，企业的相关违约责任，起到规范和促进作用。

还有，近期召开的黄埔区委全会还提出，探索城中村改造项目产业载体开发为主，住宅、商业等配套设施开发为辅的融资区开发新模式，加快破解知识城“村中城”、科学城“城中村”、海丝城低端低效物业等难题，打造一批集中连片高质量产业发展空间；支持新龙镇开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，加快复建安置房及公服配套“首开先建”，力争今年底前推动复建安置区累计开工1200万平方米。

来源：观点网、广州乐居、中国房地产报、广州日报等

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